+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником

Содержание

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Дети в деле: сделки, совершаемые несовершеннолетними

Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником

08 ноября 2017 года

Что делать, если ваш ребенок заключил невыгодную сделку без вашего ведома? Согласитесь, необдуманные действия несовершеннолетних могут привести к необратимым последствиям и нанести материальный вред.   Какие сделки можно доверить ребенку совершить самостоятельно, а в каких случаях потребуется ваше непосредственное участие, читайте в нашей статье.

Прежде всего, нужно знать, что несовершеннолетние подразделяются на две категории:

  • лица в возрасте от 14 до 18 лет;
  • малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. Так, дети от 6 до 14 лет вправе, например, покупать недорогие игрушки, получать в дар движимое имущество.

Остальные сделки от их имени совершают родители. Дети от 14 до 18 лет могут в дополнение к указанным сделкам осуществлять авторские права, открывать банковские вклады и распоряжаться своими доходами.

Для совершения иных сделок им потребуется согласие родителей.

Сделки, которые могли бы совершать дети до 6 лет, законодательством не предусмотрены.

Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними

Требования  определяются исходя из ограничения дееспособности в зависимости от возраста (до 14 лет или от 14 до 18 лет).

Так, за несовершеннолетних младше 14 лет (малолетних) большинство сделок могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

При этом имущественную ответственность по таким сделкам, а также по сделкам, совершенным малолетними самостоятельно, несут их родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Кроме того, эти лица отвечают за вред, причиненный малолетними.

Обратите внимание!

Дарение от имени малолетних, за исключением обычных подарков стоимостью не более 3 000 руб., запрещено.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителей (в том числе при последующем письменном одобрении ими совершенной сделки).

Исключение составляют сделки, которые могут совершаться несовершеннолетними самостоятельно.

Несовершеннолетние указанной возрастной группы самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими (как самостоятельно, так и с согласия законных представителей), и несут ответственность за причиненный ими вред.

Если над несовершеннолетними установлена опека (для малолетних) или попечительство (для детей в возрасте от 14 до 18 лет), в целях совершения сделок, связанных с распоряжением их имуществом, необходимо получить предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Это правило распространяется на сделки по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также указанные лица не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Особое правило установлено и в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно

Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать следующие сделки:

  • мелкие бытовые сделки (например, покупка продуктов или недорогих игрушек);
  • сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (например, получение в дар движимого имущества);
  • сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с его согласия третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет помимо указанных сделок вправе самостоятельно, без согласия своих законных представителей:

  • осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
  • вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
  • распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами.

Примечание. Суд по ходатайству законных представителей или органа опеки и попечительства при наличии достаточных оснований может ограничить или лишить несовершеннолетнего вышеуказанного права.

Последствия совершения сделок несовершеннолетними, которые они не вправе совершать самостоятельно

Сделка, совершенная малолетним (за исключением сделок, которые он вправе совершать самостоятельно), является ничтожной.Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а если это невозможно – возместить его стоимость.

Кроме того, если другой стороной сделки является дееспособное лицо, знающее о том, что заключает сделку с малолетним, такое лицо обязано возместить малолетнему реальный ущерб.

Вместе с тем по требованию родителей, усыновителей или опекуна малолетнего суд может признать сделку действительной, если она совершена к выгоде ребенка.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законного представителя в случаях, когда такое согласие требуется, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску законного представителя. Последствия признания такой сделки недействительной – те же, что и указанные выше при совершении сделки малолетним.

Ситуация: Какие сделки могут совершать несовершеннолетние? (“Электронный журнал “Азбука права”, 2017)

Подготовлено специалистами ГК «Земля-СЕРВИС» по материалам электронного журнала «Азбука права» (СПС КонсультантПлюс).

Источник: https://zemser.ru/news/deti-v-dele-sdelki-sovershaemye-nesovershennoletnimi

Сделки между близкими родственниками запрещены закон

Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником

Договор купли-продажи это соглашение, подписание которого является завершающим этапом сделки по передаче собственности от одного лица другому, взамен на денежные средства.

Такое соглашение может заключить любой собственник, желающий выступить продавцом, и любой приобретатель, который имеет средства для покупки имущества.

Однако, как и любая другая сделка, при разных условиях купля-продажа может проходить по разным сценариям.

В нашей статье мы расскажем, как проводится сделка купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, и какие тонкости стоит учесть при оформлении договора. Существуют и другие способы позволяющие осуществить передачу права собственности от одного родственника другому, но некоторые предпочитают именно договор купли-продажи. Почему? — вы узнаете далее.

Продажа, дарение или завещание

Планируя провести сделку купли-продажи с близким родственником, не стоит забывать о возможности оформления договора дарения, оформление которого может показаться более выгодным. Так при передаче собственности по договору дарения, даритель не должен будет выплачивать какие либо налоги, поскольку такая сделка не предполагает получения прибыли.

Ключевым положительным моментом стоит считать также то, что имущество, переходящее по договору дарения, передаётся в безраздельную собственность конкретного гражданина, и не считается совместным имуществом, нажитым в браке.

У близких родственников есть возможность передавать имущество друг другу в порядке завещания.

Плюсы у данного вида соглашения будут те же, что и в случае дарения, но порядок передачи имущества и обременение, которым может снабдить своё завещание наследодатель, весьма сомнительная перспектива.

Во-первых, наследник по завещанию может столкнуться с рядом проблем, при открытии наследства и распределении долей.

Они могут возникнуть, если наследниками по закону будут выступать несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и т.п. чью долю в завещании нельзя отчуждать.

Хотя, как видите, есть альтернатива договору купли-продажи, этот вид соглашений остаётся наиболее популярным. На то есть одна причина, которая порой заставляет родственников оформлять именно договор купли-продажи. Сделки, в основе которых лежит безвозмездная передача собственности,  обжаловать в суде будет гораздо проще, нежели сделку, на основании которой обе стороны получили выгоду.

Обжалование завещаний и дарственных очень частая процедура, к которой прибегают родственники, чьи интересы не были учтены дарителем или наследодателем. Этого факта вполне достаточно для обжалования соглашения. В результате новый собственник может стать владельцем лишь доли в недвижимости, а не всего объекта.

Внимание Для обжалования договора купли-продажи, потребуется доказать или незаконность данной сделки или ничтожность договора.

Эти риски можно исключить, обратившись к юристу для составления договора купли-продажи, оспорить содержание которого не выйдет даже в судебном порядке.

Именно эта особенность договора купли-продажи делает сделку привлекательной даже для оформления между близкими родственниками.

Можно ли оформить между мужем и женой

Согласно Семейному Кодексу РФ, близкими родственниками можно считать следующий круг лиц:

  • Мать и отец;
  • Сыновья и дочери;
  • Братья и сёстры;
  • Дедушки и бабушки;
  • Опекуны и подопечные;
  • Супруги.

Кому можно заключать соглашение

С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое  супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.

Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса,  составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.

Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.

Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.

Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.

Стоимость

Передача прав собственности на недвижимость должна быть зарегистрирована в администрации, что делает обязательным регистрацию сделки в Росреестре, и выплату госпошлины. Однако это не единственные затраты, с которыми придётся столкнуться при оформлении договора купли-продажи недвижимости между родственниками.

https://www..com/watch?v=L2GRG_xm7UY

Не стоит забывать о том, что с каждой сделки по недвижимости, оформляемой относительно объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, взимается имущественный вычет, за исключением следующих ситуаций:

  • Стоимость объекта меньше 1 000 000 рублей;
  • Цена, по которой объект недвижимости приобретён, равна цене, по которой объект был продан;

Эти исключения касаются всех сделок купли-продажи, в том числе между родственниками. Стоит иметь в виду, что схитрить и занизить цену, для уменьшения суммы налоговой выплаты, здесь не получится. Согласно закону, в случае продажи недвижимости по заниженной цене, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

«Безвозмездная» сделка

Договор купли-продажи между близкими родственниками остаётся стандартной и частой сделкой, по причине того, что прочие договоры, хоть и оформляются на безвозмездной основе, но могут иметь некоторые обременения, способные повысить риски.

К примеру, в дарственной даритель, может указать пункт, согласно которому, в случае смерти одаряемого лица, собственность переходит обратно дарителю или его семье. Завещание также может содержать в себе обременяющие пункты, к тому же такой вид соглашения не всегда удобен, ведь открывается завещание только после кончины составителя.

Стоит заметить, что такие сделки, хоть и называют безвозмездными, оформителю придётся заплатить нотариусу за заверку документа у нотариуса. Стоимость заверки документа хоть и не велика, это не даёт полной уверенности юридической силе бумаги, ведь проверка содержания в таком случае является чистой формальностью и относится исключительно , но не к правовой базе документа.

Образец договора

Итог

Планируя провести сделку купли-продажи с близкими родственниками, стоит обратиться за консультацией к юристу.

Он подскажет вам какой вид договора вам лучше подойдёт, поможет подготовить документы и составит наиболее грамотный договор купли-продажи.

Сегодня купля-продажа недвижимости подразумевает обязательную регистрацию прав в Росреестре, что делает необязательной нотариальную заверку документации, ведь отметка о праве собственности будет стоять непосредственно в ДКП.

Вы можете составить договор самостоятельно, но что бы исключить все риски и составить безопасное и законное соглашение, заручиться поддержкой опытного юриста, будет самым правильным решением.
(24,50

Источник: https://vladasalon.com/sdelki-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-zaprescheny-zakon/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Совершение сделок от имени несовершеннолетнего с близким родственником

По закону мнимые и притворные сделки априори ничтожны, но сам по себе договор между родней не является доказательством его притворности. Хотя зачастую именно попытки скрыть родственные связи и саму информацию о сделке привлекают внимание к сомнительным операциям.

Отцы и дети

Чаще всего близких используют для увода активов или размывания кредитной массы в ходе банкротства.

Так, конкурсный управляющий ООО “Рестмин–ЭнергоСпецМонтаж” оспаривал цепочку договоров по продаже объектов недвижимости в центре Петербурга, последний из которых был заключен за 11 дней до признания компании несостоятельной.

По адвокатскому запросу ЗАГС предоставил информацию о девичьей фамилии жены директора компании–продавца, которая оказалась сестрой владельца купившей помещения фирмы. Кроме того, в многочисленных сделках стороны представляли одни и те же юристы.

Рассмотрев такие косвенные доказательства в совокупности, арбитражный суд расценил поведение участников как недобросовестное и признал сделку недействительной.

Требования на 58 млн рублей к ООО “Конструктор” — поставщику печально известных эскалаторов (из–за их конструктивных дефектов сорвалось открытие станций “Спасская” Петербургского и “Горьковская” Нижегородского метрополитенов) подал отец учредителя компании. Такую сумму, превышающую задолженность перед всеми другими кредиторами, предприятие сына не заплатило за патент на эскалаторы. Суд отказал включать требования отца из–за нарушения порядка регистрации договора в Роспатенте.

Детективная история развернулась в деле о банкротстве гражданки Марии Савичевой, продававшей квартиры в строящихся домах (см. “ДП” №100 от 16.06.2016).

В суд был представлен договор на 53,7 млн рублей, якобы заключенный с Майей Медведевой — матерью бывшего свекра банкротящейся гражданки и ее партнера по бизнесу Владимира Медведева.

Впрочем, попытки кредиторов доказать подложность сделки пока успеха не принесли.

Ничтожной суд счел продажу ООО “Орбита” земельного участка площадью почти 7 га и зданий в 12,5 тыс. м2 торговому дому “Парнас”. Выяснилось, что руководители двух компаний являются племянником и дядей.

“Единственной целью совершения сделки купли–продажи недвижимости являлся вывод ликвидных активов в пользу лица, контролируемого ближним родственником, в условиях фактической неплатежеспособности, то есть с целью причинения вреда как самому обществу, так и его кредиторам”, — заключил суд.

https://www.youtube.com/watch?v=1a4QJGnCxxI

ООО “Строй–Ресурс” (входит в группу “О2 Девелопмент”) отказалось передавать квартиру дольщице Екатерине Кричевской: к моменту ее обращения в суд закрепленное помещение оказалось проданным Любови Хвощевской — маме совладелицы самой компании Надежды Хвощевской.

Генеральный директор Евгений Веденеев отказался комментировать вопрос родственных сделок, в грубом тоне заявив, что не давал разрешение на публикацию судебной информации, и пригрозил журналистам за ее распространение.

В настоящее время против компании уже подан иск о банкротстве.

Опасная близость

Эксперты отмечают, что специальных норм, позволяющих оспаривать родственные сделки, не существует. А потому отменить их можно только по общим правилам: доказав мнимость, а в делах о банкротстве — подозрительность. “О мнимости может свидетельствовать фактическое неисполнение сделки сторонами.

Для оспаривания сделок должника–банкрота как подозрительных необходимо доказывать неравноценность оплаты и осведомленность контрагента о целях должника.

Причем для аффилированных лиц, к которым относятся и родственники, такая осведомленность предполагается”, — поясняет старший юрист компании Pen&Paper Александр Гришко.

Вместе с тем высшие инстанции все чаще указывают на необходимость учета такого субъективного критерия, как добросовестность: любая формально законная сделка может признаваться ничтожной, если будет установлен факт злоупотребления.

Кроме того, директора не вправе самостоятельно заключать сделки со своими близкими родственниками. Такие договоры признаются сделками с заинтересованностью и могут совершаться только с одобрения общего собрания ООО или советом директоров АО.

Но суд может отказать в иске, если сделка не причинила ущерба.

Вскоре могут появиться и новые меры по защите кредиторов от родственников в ходе финансового оздоровления фирм–банкротов. Подготовленный Минэкономразвития законопроект предусматривает выделение в отдельный класс требований родственных лиц.

План оздоровления будет приниматься анием отдельными группами, и аффилированный кредитор не сможет навязать свое решение, даже имея подавляющее число .

Судебная практика все ближе подходит к применению понятия фактической аффилированности. Это увеличивает шанс оспаривания сделок по выводу активов, заключенных с падчерицами, троюродными братьями и иными дальними родственниками.

Профессионал легко сможет выявить мнимые, притворные и подозрительные сделки, изучая документы о финансовом положении должника и его взаимоотношениях с контрагентами. Вопрос лишь в готовности судов вникать в хитросплетения операций должника.

Но и в этом направлении наблюдается прогрессивный тренд.

Олег Ганюшин

юрист “Прайм Эдвайс СПб”

Факт родства сам по себе не является единственным основанием, указывающим на порок сделки.

Однако это не мешает подозревать такие договоры в незаконности и, беря за основу факт совершения сделки между родственниками, пытаться найти иные свидетельства ее мнимости или притворности.

Это может быть цена, способ, обстоятельства совершения и иные факты. Были случаи, когда для доказательства фиктивности развода супругов привлекался участковый, который опрашивал свидетелей (соседи, охрана).

Дарья Розенберг

юрист Объединенной консалтинговой группы

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2016/06/22/Dogovori_posemejnomu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.